「じゃあ、とりあえず兄弟で半分ずつにしておこうか」
相続の話し合いの場で、こんなやり取りをした、あるいは耳にしたことはないでしょうか。
親が遺した実家や土地。
今すぐ売るつもりもないし、兄弟仲も特に悪くない。
それなら、兄弟で50:50の共有名義にしておくのが無難——
多くの方が、深く考えずにこの選択をしています。
ですが、相続案件を数多く見てきた弁護士の立場から言うと、相続不動産を共有名義にすることは、将来トラブルになる可能性が非常に高い判断です。
実際、共有にしたことで次のような問題が起こります。
・売りたいと思ったときに、簡単には売れない
・修繕やリフォームの話が進まず、建物が傷んでいく
・住んでいる人と住んでいない人の間で不満がたまる
・相続を繰り返すうちに、持ち主が何十人にも増えてしまう
こうしたトラブルは、決して「仲の悪い家族」だけの話ではありません。
むしろ、今は関係が良好な兄弟ほど、共有名義を選び、その後に深刻な対立へと発展するケースが少なくないのです。
この記事では、なぜ「兄弟で50:50」の共有名義が危険なのか、
相続不動産を共有にした場合に生じやすい5つの具体的なリスクを、法律実務の視点から分かりやすく解説していきます。
相続がこれから起きる方も、すでに共有名義にしてしまった方も、「もっと早く知っていれば…」と後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。
第1章｜なぜ「兄弟で50:50」は危険なのか？
「均等＝公平」という大きな思い違い
相続の話し合いの場で、よく出てくるのが「じゃあ、平等に半分ずつにしよう」という言葉です。
兄弟で50:50。
数字だけ見れば、これほど分かりやすい分け方はありません。
「不公平だと言われたくない」「角を立てたくない」
そんな思いから、共有名義が選ばれるケースは本当に多いです。
ただ、不動産の相続においては、均等に分けたからといって、公平になるとは限りません。
というのも、不動産は現金と違って、
・きれいに分けて使えるものではない
・管理や処分のたびに判断が必要になる
という性質を持っています。
持分の割合は同じでも、実際の使い方や負担、責任の重さはどうしても偏ります。
この“見えないズレ”が、後になって大きな不満となり、トラブルへと発展していくのです。
50:50は「誰も決められない」状態をつくる
兄弟で50:50の共有名義にすると、実はかなり不安定な立場に置かれることになります。
不動産について何か決めようとするたびに、
・売却するかどうか
・建て替えをするか
・大きなリフォームを入れるか
・賃貸に出すか
こうした重要な判断には、原則として共有者全員の同意が必要になります。
つまり、どちらか一方が「NO」と言えば、話はそこで止まります。
これは「二人で協力して決められる」というより、「一人でも反対すれば何も進まない」状態です。
たとえ合理的な理由があっても、
・気持ちの問題
・将来への不安
・配偶者や子どもの意見
こうした事情が絡んだ瞬間、意見は簡単に食い違います。
その結果、不動産は動かせないまま、時間だけが過ぎていきます。
50:50という形は、決定権を平等に分けた状態ではなく、お互いに「止める権利」を持っている状態だと言えるでしょう。
相続トラブルの相談の多くは共有不動産から始まる
相続問題を扱っていると、最初から激しく揉めているケースばかり、というわけではありません。
むしろ多いのは、
・相続した当初は円満だった
・ひとまず共有にして様子を見た
・数年たってから問題が表面化した
という流れです。
実務感覚で言えば、相続トラブルの相談の大半は、共有不動産がきっかけになっています。
そして、相談に来られた方が口をそろえて言うのが、「あのとき、共有にしなければよかった」という言葉です。
兄弟で50:50の共有名義は、争いを防ぐための方法ではありません。
争いを後回しにしているだけなのです。
次章では、共有名義にしたことで実際に起こりがちな問題を、5つの具体的なリスクとして順に見ていきます。
第2章｜相続不動産を共有にする5つのリスク
相続不動産を共有名義にしたあと、「まあ、そのうち何とかなるだろう」と考えてしまう方は少なくありません。
ですが、実務の現場で見る限り、時間が経つほど問題が増えていくのが現実です。
ここでは、相続の相談で何度も繰り返し目にしてきた、共有名義だからこそ起きる5つのリスクを紹介します。
リスク① 売りたくても売れない
共有名義の最大の問題は、自分一人の判断では売却できないという点です。
不動産を売るには、原則として共有者全員の同意が必要になります。
つまり、兄弟のうち誰か一人でも、
「まだ売りたくない」
「その値段では安すぎる」
「思い出があるから手放したくない」
こう言い出せば、話はそこで止まります。
相続した直後は「落ち着いたら売ろう」と話していても、数年も経てば、生活環境も考え方も変わります。
売りたい人と売りたくない人に分かれた瞬間、不動産は動かせないまま放置されてしまいます。
その間も、固定資産税や管理費はかかり続け、気づけば資産ではなく“負動産”になってしまう。
よくあるパターンです。
リスク② リフォームも建て替えも進まず、家が傷んでいく
問題は売却だけではありません。
リフォームや建て替えも、思うようには進みません。
特に揉めやすいのが、
・雨漏りの修理
・外壁や屋根の補修
・耐震補強などの大規模工事
といった、それなりにお金がかかる修繕です。
これらも共有者全員の同意が必要になることが多く、
「今はそこまでしなくていい」
「お金を出したくない」
そんな声が出ると、話は前に進みません。
結果として、
手を入れないまま放置 → 建物が傷む → 価値が下がる → さらに売れない
という悪循環に陥ります。
リスク③ 住む人・住まない人の間で不満が積もる
相続不動産では、一人だけがそのまま住み続けるというケースもよくあります。
この状況は、将来的に紛争の火種になります。
住んでいる側は「自分の家」という感覚。
一方、住んでいない側は「なぜタダで使っているのか」という不満を抱きがちです。
法律上は、使用料（賃料相当額）を請求できる余地もありますが、現実には感情が絡み、冷静な話し合いは難しくなります。
最初は我慢していたとしても、年数が経つにつれて不満は少しずつ積み重なり、やがて兄弟関係そのものが壊れてしまう原因になります。
リスク④ 相続を繰り返すうちに、持ち主が増え続ける
共有名義の本当の怖さは、時間が経つほど問題が大きくなる点にあります。
共有持分は、共有者が亡くなれば、そのまま次の相続人に引き継がれます。
たとえば、兄弟2人で共有
→ それぞれに子どもが2人
→ 次の相続で4人
→ さらにその次で8人、12人…
何もしなければ、共有者は雪だるま式に増えていきます。
10人、20人と共有者がいる不動産では、売却も管理も現実的ではありません。
中には、誰が相続人なのか分からず、連絡すら取れないケースもあります。
リスク⑤ 最後は「争族」になり、余計なお金がかかる
「家族なんだから大丈夫」
そう思って共有にした結果、
調停や訴訟にまで発展するケースは決して珍しくありません。
共有状態を解消しようとすると、
・持分の買取交渉
・共有物分割調停
・共有物分割訴訟
といった法的手続きを取らざるを得ないこともあります。
当然、そこには時間も労力も、弁護士費用もかかります。
場合によっては、不動産の価値以上のコストを支払うことになることもあります。
そして最後に、多くの方がこう振り返ります。
「最初から共有にしなければよかった」
相続不動産の共有名義は、目の前の問題を解決する方法ではありません。
将来の問題を先送りにしているだけの選択です。
次章では、「今は仲がいいから大丈夫」と思っている人ほど注意が必要な理由について、もう一段踏み込んで解説していきます。
第3章｜「今は仲がいいから大丈夫」という考えは危険
相続不動産を共有にする話になると、多くの方が決まってこう言います。
「うちは兄弟仲がいいから問題ない」
「これまで揉めたこともないし、大丈夫だと思う」
ただ、この言葉こそが、共有名義をめぐる最大の落とし穴です。
相続トラブルは「感情 × お金 × 時間」で一気にこじれる
相続のトラブルは、単に「いくらもらえるか」という話ではありません。
そこには、
・親との思い出が詰まった実家という感情
・不動産という高額な財産
・何年、何十年と続く時間
この3つが重なります。
最初は冷静に話せていた兄弟でも、年月が経つにつれて、少しずつズレが生まれます。
「あの時は我慢したのに」
「結局、自分ばかり損をしている気がする」
そんな気持ちが積み重なり、ある日を境に、一気に噴き出してしまう。
相続問題では、決して珍しい話ではありません。
相続の揉め事は、時間が経てば自然に落ち着くものではなく、むしろ時間とともにこじれていくのが特徴です。
人は必ず環境が変わる
今は価値観が似ていても、人の置かれる状況は、少しずつ、そして確実に変わっていきます。
・結婚して、配偶者の意見が強く影響するようになる
・離婚をきっかけに、生活が不安定になる
・病気や介護で、急にお金が必要になる
・事業の失敗や借金など、思わぬ金銭トラブルを抱える
こうした変化は、誰にでも起こり得ます。
問題なのは、共有名義の不動産が、こうした個人的事情の影響を受けることです。
たった一人が「今すぐ現金にしたい」と考え始めただけで、共有関係は一気に不安定になります。
問題は「性格」ではなく「構造」
共有不動産のトラブルを振り返って、「兄弟の性格が合わなかった」と話す方は多くいます。
ですが、弁護士の目から見ると、原因はそこではありません。
本当の問題は、
一つの不動産を、複数人で同時に持つという仕組みそのものにあります。
どれだけ仲が良くても、どれだけ誠実な人同士でも、
・重要なことは全員の同意が必要
・誰か一人が反対すれば、話は止まる
この構造の中では、どうしても歪みが生まれます。
だから共有名義は、「揉めやすい人がやると危険」なのではありません。
誰がやっても揉めやすい仕組みなのです。
次章では、すでに共有名義にしてしまった場合に、現実的に取り得る対処法について見ていきます。
第4章｜共有名義にしてしまった場合の、現実的な対処法
すでに相続不動産を共有名義にしてしまったからといって、手詰まりというわけではありません。
ただし、どの解決方法にも一長一短があり、時間が経つほど選択肢は確実に狭まっていきます。
ここでは、共有名義を解消するための代表的な方法を見ていきます。
対処法① 持分を売却する（他の共有者・第三者）
自分が持っている「共有持分」だけを切り離して売る方法です。
メリット
- 他の共有者の同意がなくても売却できる
- 共有関係から早めに抜け出せる
- 金銭面で一区切りつけやすい
デメリット
- 一般的な市場価格より、かなり安くなることが多い
- 第三者が入ることで、状況がさらに複雑になる
- 他の共有者との関係が悪化しやすい
実際には、いきなり第三者に売るよりも、まずは他の共有者に買い取ってもらえないか交渉するケースが多くなります。
対処法② 代償分割に切り替える
一人が不動産を単独で取得し、その代わりに、他の相続人へ代償金を支払う方法です。
メリット
- 不動産が単独名義になり、将来の揉め事を防ぎやすい
- 共有状態を根本から解消できる
- 売却や活用の判断を自由にできる
デメリット
- 代償金を用意できる資金力が必要
- 不動産の評価額をめぐって意見が割れやすい
- 相続税や贈与税の扱いに注意が必要
条件が整えば、もっともトラブルになりにくい解決方法といえるケースが多いのも事実です。
対処法③ 共有物分割請求という「最終手段」
どうしても話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求を行うという選択肢もあります。
メリット
- 当事者同士で話ができない状況でも前に進める
- 法的に共有状態を解消できる可能性がある
デメリット
- 解決までに時間と費用がかかる
- 家族関係が決定的に壊れやすい
- 強制的な競売となり、安値で処分されるリスクもある
共有物分割請求は、あくまで揉めに揉めた末の最終手段です。
最初から選びたい方法ではありません。
どの方法を取るにしても共通して言えるのは、問題がこじれる前ほど、選べる道が多いという点です。
次章では、相続不動産で後悔しないために、最初からどんな選択をすべきかについて整理していきます。
第5章｜相続不動産で後悔しないために、何を選ぶべきか
ここまで読み進めていただいた方であれば、「相続不動産を共有名義にするのは、あまり良い選択ではない」
という点は、すでに感じているかもしれません。
では、ではどうすればいいのか。
相続不動産で後悔しないための答えは、実はそれほど難しいものではありません。
原則はシンプル。「共有にしない」
相続の実務で、もっともトラブルが少ないのは、不動産を最初から共有にしない形です。
一時的には
「誰かが多くもらったように見える」
「少し不公平では？」
と感じることがあっても、長い目で見れば、
・物事を決めるのが圧倒的に楽
・管理の責任がはっきりする
・将来の揉め事を避けやすい
といったメリットの方が、はるかに大きくなります。
「今は仲がいいから」という理由だけで共有にするのではなく、数年後、数十年後を見据えた形を考えることが大切です。
単独相続＋代償金という現実的な落としどころ
一人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法は、共有を避けるうえで、よく選ばれている解決策です。
この形であれば、
・不動産は単独名義となり、自由に使える
・他の相続人も現金を受け取れる
・将来的な争いを防ぎやすい
という、バランスの取れた相続が可能になります。
評価額の決め方や税金の扱いなど、注意点はありますが、共有名義と比べると、トラブルは圧倒的に少ないのが実情です。
売却して現金で分けるという選択肢もある
不動産を売却し、その代金を相続人で分ける。
この方法も、非常に分かりやすい解決策です。
売却による現金分割には、
・分け方が明確で、不満が出にくい
・相続後の管理や手間が一切残らない
・将来のリスクを完全に断ち切れる
といったメリットがあります。
「実家を手放すのは気が引ける」と感じる方も多いですが、争いの種を残さないという意味では、もっともすっきりした方法とも言えるでしょう。
早めに専門家へ相談することが、結果的に一番の近道
相続不動産の問題は、一度揉め始めてしまうと、選べる手段が一気に減ってしまいます。
感情がこじれ、権利関係が複雑になり、解決にかかる時間や費用も膨らんでいく——
こうした状況になる前に動くことが重要です。
相続前、あるいは相続が起きて間もない時期は、まだ冷静に判断できる貴重なタイミングです。
この段階で、弁護士や税理士に相談しておけば、共有を避けた、現実的で無理のない解決策を考えることができます。
相続不動産で後悔するかどうかは、最初にどんな選択をするかで、ほぼ決まると言っても過言ではありません。
まとめ｜共有名義は「今をやり過ごす選択」であって、解決ではない
兄弟で50:50。
一見すると角が立たず、無難な選択に見えるかもしれません。
ただ、相続不動産を共有名義にするという判断は、その場の話し合いを丸く収める代わりに、
将来の問題を先送りしているだけのケースがほとんどです。
時間が経てば、考え方も、生活環境も、必要なお金の額も変わります。
その変化の中で、共有という形は少しずつ歪みを生み、気づいたときには身動きが取れなくなっていることも少なくありません。
迷っている間に、選択肢は確実に減っていく
相続不動産の問題は、「今はまだ大丈夫」と思っているうちは表面化しません。
けれど、感情がこじれたり、
共有者が増えたり、
連絡が取れなくなったりすると、
取れる手段は一気に限られてしまいます。
早い段階であれば、話し合いで解決できたことが、後になって調停や訴訟に進まざるを得なくなる。
実務では、そうした場面をよく目にします。
相続前・相続直後は、数少ない「考え直せるタイミング」
相続不動産について冷静に考えられるのは、実は、相続が起きる前、もしくは起きて間もない時期だけです。
このタイミングであれば、共有にしない方法や、将来を見据えた分け方を、まだ選ぶことができます。
「もう決めてしまったから」と思わず、一度立ち止まって整理することが、結果的に一番の近道になることもあります。
不安があるなら、早めに専門家の視点を借りてみてください
相続不動産の判断は、家族だけで抱え込むと、どうしても感情が入りがちです。
第三者である専門家に相談することで、今の状況で何ができるのか、どんな選択肢が現実的なのかが、はっきり見えてきます。
弁護士法人 丸の内ソレイユ法律事務所では、相続や不動産の問題について、初回60分の無料相談を実施しています。
「共有にしてしまって大丈夫なのか不安」
「まだ何も決めていないけれど、このままでいいのか迷っている」
そんな段階でも構いません。
早めに話を聞いておくことで、後悔のない選択につながることは少なくありません。
将来、「あの時、ちゃんと考えておいてよかった」
そう思えるように、
今このタイミングで、一度専門家の視点を活用してみてください。
少しでも不安がある方は、下記リンク先の問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。
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