被相続人が所有していた不動産に住宅ローン等が残っていると、「相続してよいのか」「売却できるのか」「誰が返済するのか」など、検討事項が増えます。ローンや抵当権（担保権）の処理は、相続人間の合意だけでは進まない部分もあるため、初動の整理が重要です。
ここでは、ローン付き不動産の相続について、一般的な確認事項と進め方を解説します。
まず確認したいこと（借入・担保・団信）
ローン付き不動産では、最初に次の点を確認します。
- 借入先（金融機関）、契約名義
- ローン残高、返済状況（滞納の有無）
- 不動産に設定された抵当権の有無・内容（登記で確認）
- 団体信用生命保険（団信）の加入有無・支払対象か
- 連帯保証人・連帯債務者がいるか（いる場合、影響が大きいことがあります）
団信が適用されるかどうかで、ローンが消える可能性もあり、対応が大きく変わることがあります。資料がない場合でも、金融機関への照会を含めて確認・整理します。
相続と債務の基本（概略）
一般論として、相続は、不動産などのプラス財産だけでなく、ローン等の負債もその対象に含まれます。
そのため、「不動産をどう分けるか」だけでなく、「負債をどう扱うか」もセットで検討する必要があります。
ここで重要なのは、個々の事情（遺産全体、相続人の資力、居住状況、期限のある手続等）で適切な判断が変わり得ることです。特に負債が存在する可能性がある場合は、早めの相談が有用なケースがあります。
ローン付き不動産でも売却できる？（検討の方向性）
ローンが残っていても、不動産を売却できる場合はあります。ただし、抵当権が設定されていると、売却代金でローンを完済し抵当権抹消を行うなど、条件整理が必要です。
検討の方向性としては、次のようなパターンがあり得ます。
（1）売却して整理する（換価）
相続人が住んでいない、または明渡し調整ができる場合、売却してローンを清算し、残額を分配する方法が検討されます。
ただし、売却の可否は市場性、物件の状態、境界、賃貸借の有無などにも左右されます。
（2）相続人が住み続ける／取得する（代償等）
住み続けたい相続人がいる場合、取得者が返済を引き継ぐ形を検討することがあります。ただし、ローンの扱いには金融機関の手続（名義変更・借換等）が絡むこともあり、相続人間の合意だけでは決まらない部分があります。
（内部リンク想定：記事⑥「居住者がいる場合」／記事①「遺産分割」）
（3）ローン残高が売却見込みを上回る可能性がある（オーバーローン）
売却してもローンを完済できない可能性がある場合、慎重な対応が必要です。負債の整理や、相続放棄を含む選択肢の検討が問題となり得ます（具体的判断は個別事情によります）。
相続放棄を検討する入口（一般論）
ローンなどの負債が大きい可能性があるとき、考慮すべき選択肢として相続放棄があります。相続放棄には期限等の注意点があるため、負債の可能性が見えた段階で、早めに検討・着手することが大切です。
また、相続放棄をするかどうかは、不動産だけでなく遺産全体や家族状況も含めた判断になります。単独で結論を出さず、資料を確認しながら方針を検討することが望ましい場合があります。
相続人間で整理すべきポイント
ローン付き不動産では、次の点を整理することで協議が進みやすくなります。
- 不動産の利用状況（居住者・賃貸の有無）
- ローン残高と返済の見通し
- 売却するなら、いつ・どの条件で・明渡しはどうするか
- 取得するなら、代償金や返済負担をどう調整するか
- 他の遺産（預貯金等）でローン対応が可能か
「誰がどれだけ得をするか」だけでなく、「現実に実行できるか」を重視した整理が重要です。
弁護士に相談するメリット
- ローン資料・登記・遺産全体の整理を踏まえた方針立案
- 相続人間の連絡・交渉の窓口一本化
- 売却・代償・共有など分割方法とローン処理を一体で設計
- 必要に応じて不動産業者等との連携を検討
FAQ
1.ローンが残っている家でも相続登記はできますか？
A. 登記手続自体は進められる場合がありますが、ローンや抵当権の整理と並行して検討すべき点が多いのが通常です。
2.団信があればローンは必ず消えますか？
A. 契約内容や支払要件によって異なります。まず資料確認が重要です。
弁護士へのご相談（初回無料相談）
ローン付き不動産は、初動の確認事項が多く、判断の順番を誤ると選択肢が狭まることもあります。
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では初回相談60分まで無料で対応しています。
- 電話（受付：平日9:00～20:00）：03-5224-3801
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