不動産が相続財産に含まれる場合、遺産分割の結論は「誰が何を取得するか」だけでなく、「その結論を現実に実行できるか（資金・住まい・売却可能性）」が大切になります。
不動産の分割方法には代表的に、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあります。どれが適切かはケースによって異なり、最初から一つに決め打ちすると話し合いが行き詰まることもあります。
ここでは、これらの4つの類型を比較し、選び方の目安を整理します。
なぜ「分け方の選択」が重要なのか
不動産の分け方によって、次の点が変わり得ます。
- 公平性（取り分の納得感）
- 住まいの確保（居住者がいる場合）
- 売却のしやすさ、手続の負担
- 将来のトラブルリスク（共有の固定化など）
- 税金や費用（売却・測量・鑑定等が絡む場合）
そのため、「法律上可能か」だけでなく「実務上できるか」を考慮して、分割方法を選択する必要があります。
現物分割：そのまま取得する
特徴
不動産を特定の相続人が取得する方法です。実家を同居していた相続人が取得するケースなどが典型です。
メリット
- 売却をしなくてよい（思い入れのある不動産を残せる）
- 手続が比較的シンプルになり得る
注意点
- 他の相続人との不公平が生じやすい
- 公平調整のために預貯金等の配分が必要になる場合がある
- 評価の目線が合わないと合意が難しいことがある
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代償分割：取得者が代償金を支払う
特徴
不動産を取得する相続人が、取得しない相続人に金銭（代償金）を支払って調整する方法です。
メリット
- 不動産を残しつつ、実質的な公平を図れる
- 居住者がいる場合に現実的な出口になりやすい
注意点
- 代償金の原資（資金調達）が必要
- 支払条件（期限、分割可否、担保等）の設計が重要
- 評価が争点になりやすい
- ローン付き不動産では金融機関手続との整合が必要な場合がある
関連記事：ローンが残る不動産の相続｜抵当権の注意点と進め方（相続放棄の検討含む）
換価分割：売却して分ける
特徴
不動産を売却し、売却代金を分配する方法です。公平性を確保しやすい一方、実務上の調整が必要です。
メリット
- 金銭で分けるため、納得感を得やすい場合がある
- 共有状態を解消できる
注意点
- 売却時期・価格条件の合意が必要
- 居住者がいる場合、明渡し条件が大きな論点
- 境界・測量・担保等により売却が難航することがある
- 税金（譲渡所得）の検討が必要になる場合がある
関連記事：相続不動産を売却する前に｜税金（譲渡所得）の基礎と注意点、専門家に相談すべき場面
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共有分割：共有名義にする
特徴
相続人全員（または一部）が共有持分として取得する方法です。「決められないから共有」を選ぶこともあります。
メリット
- その場の合意は得やすい場合がある
- 直ちに売却や代償金の準備が不要な場合がある
注意点
- 将来、売却・賃貸・修繕等の意思決定が難しくなる場合がある
- 共有者が増える（相続が重なる）とさらに複雑化しやすい
- 費用負担や利用方法が曖昧だと対立が深まりやすい
共有にするなら、出口（将来どうするか）とルール（費用負担等）をできるだけ決めておくことが重要です。
関連記事：相続不動産の共有は要注意？共有物分割（解消）の方法と進め方
分割方法の選択におけるチェックポイント
- 不動産に居住者がいるか（明渡しが現実的か）
- 代償金を準備できるか（分割払いの可能性も含む）
- 売却できる物件か（境界、担保、賃貸借等）
- 他の遺産（預貯金等）がどれだけあるか
- 相続人間の関係性（共有を継続できるか）
- 税金・費用（売却・鑑定・測量等）の見込み
「どれか一つ」に固執せず、複数案を比較して可能性を考えていくことが、合意形成の助けになる場合があります。
FAQ
1.兄弟が“実家は売りたくない”と言っています。どう考えればいいですか？
A. 売却以外にも、現物分割＋調整、代償分割など選択肢があります。評価と資金面を含めて整理することが重要です。
2.共有にしておけば、あとで話し合えばよいですか？
A. あとで話し合うほど難しくなるケースもあります。共有にするなら、将来の出口とルール作りが重要です。
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