不動産の相続において対処すべきポイント（遺産分割・遺留分・共有・売却の方法など）
相続財産に不動産が含まれると、預貯金のように単純に分けられず、「誰が取得するか」「いくらの価値とみるか」「住み続ける人がいる場合どうするか」など、検討すべき点が増えます。
ご家族・ご親族間のやり取りが続くことで精神的な負担が大きくなることもあり、早い段階で論点を整理して進め方を決めることが重要になるケースがあります。
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では、相続に注力する弁護士がチームで対応し、交渉による早期解決を重視しています。不動産業者や不動産鑑定士など関連専門家とも連携し、売却・評価・分筆等を含む実務面も見据えてサポートします。初回相談は無料です。
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不動産の相続でよくあるご相談
不動産が絡む相続では、次のようなお悩みが多く見られます。
- 遺産分割で不動産の分け方が決まらない（誰が取得するか、売るか等）
- 不動産の評価（時価）について相続人間で意見が割れる
- 相続人の一人が不動産（実家等）に住み続けており話が進まない
- 共有名義にする提案が出ているが、将来のトラブルが不安
- 不動産を売却したいが、相続人の同意が得られない
- 遺留分を請求したい／請求された（不動産中心の遺産で支払方法に困っている）
- 借地・借家がある、賃貸中で賃料収入がある
- ローン・抵当権（担保）が残っているため、手続が止まっている
- 分筆（分ける）や境界の問題があり、売却や分割の前提が整わない
「何から手を付ければよいか分からない」という段階でも、状況を整理することで見通しが立つ場合があります。
不動産の相続が難しくなりやすい理由
不動産は、現金のようにそのまま等分することが難しく、次の点が争点になりやすい傾向があります。
- 分割方法の選択（取得・売却・代償・共有など）
- 評価の問題（いくらとみるかで公平性が変わる）
- 居住・使用の問題（住んでいる相続人がいる、使用の対価をどうする等）
- 権利関係の複雑さ（借地借家、賃貸、持分、境界、抵当権など）
- 感情面の要素（実家、先祖代々の土地等で意見がぶつかりやすい）
このため、法律上の枠組みを踏まえて、現実的な落としどころを見定めていくことが重要になります。
不動産の相続問題を放置した場合に起こり得ること（冷静に知っておきたいポイント）
不動産の相続問題を先送りにすると、次のような課題が生じる場合があります（すべてのケースで起こるという意味ではありません）。
- 共有状態のまま固定化し、売却や活用の意思決定が難しくなる
- 固定資産税・修繕費・管理費などの負担が不公平になり、別の対立点になる
- 連絡や交渉が長期化し、調停等の手続を検討せざるを得なくなる
親族間の関係性が大きく崩れる前に論点を整理して進め方を決めることが、精神的負担の軽減につながっていくことも多々あります。
初回無料相談のご案内
「協議が止まっている」「不動産評価でもめている」「住み続ける相続人がいて進まない」など、状況に応じて整理の優先順位は変わります。まずは初回相談で、現状とご希望を踏まえて、具体的な進め方を検討しましょう。
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不動産を遺産分割する主な方法（現物・代償・換価・共有）
不動産の遺産分割では、代表的に次の方法が検討されます。どれが適切かは、相続人の人数・資力・不動産の性質・他の遺産の有無などにより異なります。
現物分割（不動産をそのまま特定の相続人が取得）
例えば、実家などを一人がそのまま引き継ぐ形です。
また、土地を分筆して複数に分けて、相続人がそれぞれ土地を取得する形も現物分割にあたりますが、その場合、測量や分筆登記のために費用がかかったり、価値が公平になるように土地を切り分けするのも難しいため、話し合いがなかなかまとまらないことも多いです。
代償分割（取得者が他の相続人に金銭を支払う）
不動産は一人が取得し、他の相続人には代償金を支払う方法です。
この方法では特に、不動産評価と代償金の資金手当が重要になります。
換価分割（不動産を売却して売却代金を分ける）
公平性を確保しやすい一方で、売却条件・時期、居住者の有無、税務面など調整事項が増えることがあります。
共有分割（相続人で共有名義にする）
当面の合意として共有にすることもありますが、将来の売却・建替え・担保設定などで全員の意思統一が必要になるため、不動産の管理・処分をうまく実行するのが難しくなる場合があります。
共有とする場合でも、費用負担や利用ルールを明確にしておくことが重要です。
- 関連記事：相続不動産と共有のリスク／解消方法
- 関連記事：不動産を遺産分割する4つの方法
不動産評価（いくらとみるか）が争点になる理由
代償分割や遺留分が絡む場合、不動産評価が金額面の中核になります。
評価の“物差し”には、固定資産税評価額、路線価、実勢価格（市場価格）などがあり、目的や場面により参照される基準が異なることがあります。
また、以下の事情で価値が変動し得ます。
- 接道・形状・用途地域など土地の個別性
- 境界未確定、測量の要否
- 借地・借家、賃貸中（収益性）
- 共有持分、持分の処分の難しさ
- 抵当権（担保）の有無
当事務所では、不動産業者の査定や不動産鑑定士の意見が有用な場面では、連携も含めて検討し、交渉や手続で有用な資料の取得等をサポートします。
遺留分が絡む不動産相続（不動産しか遺産がない場合など）
遺言等により不動産が特定の相続人に集中した場合、他の相続人が遺留分を主張することがあります。
不動産中心の遺産では、次の点が実務上の課題になりやすいです。
- 不動産をいくらと評価するか
- 遺留分相当額をどのように支払うか（分割払い・売却・資金調達等の検討が必要になる場合があります）
- 住み続けたい／売りたいなど当事者の希望の調整
法的な枠組みを踏まえつつ、現実的に実行可能な解決案を組み立てることが重要です。
- 関連記事：遺留分とは／不動産が中心の場合のポイント
住んでいる相続人がいる場合（実家・同居等）
相続不動産に相続人の一人が住み続けている場合、次のような点が争点になり得ます。
- 他の相続人から見て不公平感が生じる
- 使用の対価（賃料相当）や維持費負担をどうするか
- 代償分割・換価分割のどちらが現実的か
- いつまで住むか、明渡し条件をどうするか
感情面の対立が強まりやすい分野でもあるため、事実関係の整理と、実行可能な条件の設定が重要になります。
- 関連記事：相続不動産に居住者がいる場合の注意点
ローン・抵当権（担保権）がある不動産の相続
被相続人のローンが残っている場合、相続と債務の関係、抵当権の処理、売却可能性などを整理する必要があります。
相続の進め方（相続放棄を含む検討の入口）や、売却・借換え・代償分割の可否は事情により変わりますので、資料を確認しながら方針を検討することが大切です。
- 関連記事：ローン付き不動産の相続での注意点
当事務所が大切にしていること
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では、不動産の相続問題について、次の点を意識してサポートします。
- 相続に強い弁護士がチームで対応し、見落としの少ない検討を行う
- 早期に争点を整理し、裁判になる前の解決（協議・調停での合意形成）を重視
- 相続人間の連絡・調整の窓口を一本化し、精神的負担の軽減につなげる
- 不動産業者・不動産鑑定士等とも連携し、売却・評価・分筆など不動産実務も見据えた提案を行う
- 東京駅徒歩5分の立地で対面でのご相談もしやすい体制
※事案により見通しや適切な進め方は異なります。初回相談では、事実関係と資料を踏まえて選択肢を整理します。
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- 初回相談（無料）：状況・ご希望をヒアリングし、予想される争点や進め方の選択肢を整理
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弁護士費用について
弁護士費用は、事案の内容（争点、相続人の人数、不動産の評価・売却の要否、手続の段階等）により異なります。
当事務所の弁護士報酬の基準については、以下のページをご参照ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 不動産を共有名義にすれば、とりあえず解決できますか？
共有は短期的に合意しやすいこともありますが、将来の売却・活用・修繕などで意思決定が難しくなる場合があります。共有にする場合でも、費用負担や利用方法を含めて整理しておくことが大切です。
Q2. 不動産の評価は、固定資産税評価額で決めるものですか？
裁判所の手続では、最終的には市場価格（時価）に基づいて決定しますが、当事者間で合意できれば必ずしも時価による必要はありません。また、時価がいくらなのかということも争いになりやすいところであり、公的な客観的な評価額である固定資産税評価額が参考になる場面もあります。解決の方向性や目的によっても、不動産評価をどのように調整・決定するべきかも変わってきますので、公的資料の取得や査定・鑑定の要否などについても整理しつつ進めるのが重要です。
Q3. 実家に住んでいる相続人がいて、話し合いが進みません。
居住の経緯、他の相続人の理解、費用負担、代償分割の可否など、検討点が複数あります。状況によっては、住み続けることを前提に条件を整える方法も、売却を前提に進める方法もあり得ます。
Q4. 不動産を売却して分けたいのですが、相続人の一部が反対しています。
売却は有力な選択肢ですが、全員の合意形成が必要になる場面も多く、評価や条件調整が課題になります。交渉で調整できる場合もあれば、家庭裁判所の手続を検討することもあります。
Q5. 遺留分を請求された（または請求したい）のですが、不動産しかありません。
不動産中心の遺産では、評価と支払方法が大きなポイントになります。分割払い・売却・資金調達など、実行可能性を踏まえた整理が必要になります。
Q6. ローンが残っている不動産でも相続手続は進められますか？
ローン・抵当権の内容により検討が必要です。相続と債務の関係、売却可能性、手続の優先順位などを確認し、方針を立てます。
Q7. 相続人同士で直接連絡を取りたくありません。弁護士に任せられますか？
ご依頼後は、原則として弁護士が窓口となり、相手方との連絡・交渉を行います。状況により進め方は調整しますので、初回相談でご希望をお聞かせください。
Q8. 相談に行く前に、何を準備すればよいですか？
可能であれば、以下があると整理が進みやすくなります（揃っていなくても構いません）。
- 相続関係が分かる資料（戸籍、相続人メモ等）
- 不動産の資料（登記事項証明書、固定資産税納税通知書、評価証明など）
- 遺言書の有無、賃貸借契約書、ローン関係書類 など
不動産の相続でお困りの方へ（初回相談無料）
不動産相続は、法律・不動産実務・ご親族間の調整が重なり、当事者だけで抱え込むと負担が大きくなりがちです。
早い段階で論点と選択肢を整理することで、交渉での解決を目指しやすくなるケースもあります。
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