相続財産に実家などの不動産があり、相続人の一人（または複数）が住み続けている場合、遺産分割は特に難しくなりやすい傾向があります。住んでいる側には生活の基盤があり、出ていくことが簡単ではない一方、住んでいない側からすると「不公平ではないか」「いつまでこの状態が続くのか」という不満が生まれやすいためです。
ここでは、相続不動産に居住者がいる場合に問題になりやすい点と、解決に向けた選択肢を一般論として整理します。
よくある行き違い（感情と条件が絡む）
居住者がいる相続では、次のような行き違いが起きがちです。
- 住んでいる相続人：急に出ていくのは難しい、思い出がある
- 住んでいない相続人：自分の取り分が得られない、固定資産税など負担が不公平
- 兄弟間：連絡が取りづらくなり、条件交渉が感情的になる
このような場合は、「居住をどうするか」を単独で議論するより、不動産の分け方（取得・売却・代償等）とセットで解決方法を検討することが重要になるケースがあります。
争点になりやすいポイント
（1）使用の扱い（賃料相当・使用利益など）
住んでいる相続人が無償で使用している状態が続くと、住んでいない相続人側から「使用の対価（賃料相当）」の議論が出ることがあります。
ただし、どのように整理すべきかは、居住の経緯（被相続人の生前から同居していた等）や遺産分割の全体的な方向性などにより変わり得ます。早い段階で論点を整理し、必要以上に対立を深めない工夫が重要です。
（2）固定資産税・修繕費・管理費の負担
家を維持するには費用がかかります。誰がどれだけ負担するかが曖昧だと、遺産分割が進まないだけでなく、後から精算を巡って争いになりやすい傾向があります。
「これまで誰が払ったか」「今後どうするか」を、できる限り見える化することが大切です。
（3）いつまで住むか／明渡し条件
売却する場合は「いつ明渡すか」が不可欠ですし、取得する場合でも、名義変更や代償金支払時期などと整合するスケジュールが必要です。
期限を設けないまま居住が続くと、話し合いが止まってしまうことがあります。
（4）共有にしてしまう問題
「住んでいる人がいるから、とりあえず共有に」とすると、将来の売却や修繕の意思決定が難しくなる場合があります。共有を選ぶなら、利用ルールや費用負担、将来の出口（売却条件等）を決めておくことが重要です。
関連記事：相続不動産の共有は要注意？共有物分割（解消）の方法と進め方
解決に向けた主な選択肢（出口の作り方）
（1）居住者が不動産を取得する（代償分割）
居住者が取得し、他の相続人に代償金を支払って調整する方法です。
ポイントは、(a)不動産評価、(b)代償金の資金手当、(c)支払条件（分割の可否等）です。
関連記事：相続不動産の評価方法｜路線価・固定資産税評価額・実勢価格（時価）と鑑定の使い分け
関連記事：不動産を遺産分割する4つの方法｜現物・代償・換価・共有のメリット・注意点
（2）売却して分ける（換価分割）
売却を前提とする場合、明渡し時期、売却価格の目線合わせ、売却方法（仲介等）の合意が必要になります。住まいの確保の問題もあるため、期限と条件の設定が重要です。
（内部リンク想定：記事⑦「売却と税務（概要）」）
関連記事：相続不動産を売却する前に｜税金（譲渡所得）の基礎と注意点、専門家に相談すべき場面
（3）一定期間の居住を認めつつ、出口を合意する
直ちに売却・明渡しが難しい場合でも、「いつまでに」「その間の費用負担はどうするか」「最終的には取得か売却か」など、出口を先に決めることで、話し合いが進む場合があります。
合意書・協議書に入れておきたい要素（実務上のポイント）
居住が絡むケースでは、次のような要素を合意書や協議書で明確化しておくことも有用です。
- 明渡し期限、引渡し条件（残置物、修繕等）
- 代償金の額・支払期限・分割条件
- 固定資産税や修繕費の負担、精算方法
- 連絡方法（窓口、通知方法）
曖昧なまま進めると、後になって再調整が必要になるなど余計な手間が増える可能性があります。
弁護士に相談するメリット
相続人が住んでいる不動産の相続の手続では、弁護士に相談することで、以下のような調整・処理すべき事項を見据えながら、解決方法を検討していくことが可能です。
- 感情的対立になりやすい局面で、法的枠組みを踏まえた条件整理が可能
- 交渉窓口の一本化による精神的負担の軽減を図る
- 居住・売却・評価・代償金などの問題を総合的に考慮・検討することで、実行可能な合意を目指す
- 必要に応じて不動産業者等と連携し、売却実務も見据えた調整を行う
FAQ
1.住んでいる相続人に、すぐ出ていってもらうことはできますか？
A. 事情により検討の方向性は変わります。まずは遺産分割の出口（取得・売却等）とセットで整理することが重要です。
2.住んでいる人が固定資産税を払っているなら、それで十分ですか？
A. それで問題が整理できる場合もありますが、使用の扱いや他の費用負担、最終的な分割方法との整合性の検討を要する場合もあります。
弁護士へのご相談（初回無料相談）
居住者がいる相続は、話し合いの進め方や条件設定次第で長期化を避けられる場合もあります。早めに論点を整理し、現実的な出口を一緒に検討します。
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では初回相談60分まで無料で対応しています。
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