相続財産に不動産が含まれる場合、「不動産をいくらと見るか」は、遺産分割（特に代償分割）や遺留分、共有の買い取り、換価分割（売却）の検討など、さまざまな局面で重要になります。ところが不動産は、現金と異なり価格が一つに決まりにくく、資料の揃え方や前提条件によって評価も変わり得ます。そのため、相続人間で評価の目線が合わないと、話し合いが止まってしまうことがあります。
ここでは、相続不動産の評価について、一般的な考え方と資料整理のポイントを解説します。
なぜ相続で「評価」が争点になりやすいのか
相続の場面では、不動産評価が次のような形で争点になりがちです。
- 代償分割：不動産を取得する相続人が、他の相続人へ支払う代償金の額に直結する
- 遺留分：遺留分侵害額の算定で不動産の価値が影響する
- 共有の解消（持分買い取り等）：いくらで買い取るかの前提になる
- 売却（換価分割）：売り出し価格の目線合わせ、売却時期の判断材料になる
さらに、不動産は「同じ物件でも見方が複数ある」ため、各相続人がそれぞれ都合のよい基準を持ち出すと、議論が平行線になりやすい傾向があります。
評価の代表的な基準（概要）
相続で話題になりやすい評価の基準には、主に以下があります。どれが「正解」というより、目的に応じて参照されやすい基準が異なる点が重要です。
（1）固定資産税評価額
固定資産税の課税の基礎となる評価で、毎年の納税通知書や評価証明書で確認できます。入手しやすい一方で、市場で売れる価格（実勢価格）とは一致しないことがあります。
遺産分割の公平性を検討するうえで参考資料にはなるものの、これだけで合意ができるとは限りません。
（2）路線価
国税庁の路線価は、相続税・贈与税の算定で用いられることが多い指標です。
相続税申告が関係する場合に特に重要ですが、遺産分割で求めたい「実際の売買に近い水準（時価）」とはズレが出ることもあります。
（3）実勢価格（時価）
市場で売買される水準を意識した価格です。換価分割（売却）を視野に入れる場合や、代償金の公平性を実質的に確保したい場合には、時価が重要になることがあります。
ただし、時価といっても「いつ」「どの条件で」「誰に売るか」で変わるため、資料を整えたうえで議論する必要があります。
不動産評価に影響する個別事情
不動産の価値は、以下の個別事情で大きく変わることがあります。
- 境界・測量：境界未確定、越境、測量未了だと売却価格や売却可能性に影響
- 接道・形状・用途地域：再建築可否、容積率等により評価が変動
- 借地・借家、賃貸中：収益性や明渡しの困難性が影響する場合
- 共有持分：持分だけの処分は難しく、評価が下がることがある
- 抵当権（担保）：ローン残高や抹消条件が売却に影響
- 建物の状態：老朽化、修繕履歴、再建築費用の見込みなど
「評価以前に、前提資料が揃っていない」ことが原因で揉めているケースも少なくありません。
査定・鑑定が役立つ場面（必要性はケースによります）
（1）不動産業者の査定
比較的早期に目安を把握でき、売却を視野に入れる場合の現実感を得やすい方法です。一方で、査定は前提条件や業者の見立てによって幅が出ることもあります。
（2）不動産鑑定士の鑑定
争点が深く、評価の根拠を強く求められる場面では、鑑定が有用となる場合があります。ただし、費用や期間がかかることもあるため、「いつ、どの程度の精度が必要か」を踏まえた判断が重要です。
当事務所では、不動産業者や不動産鑑定士等との連携が可能です。評価資料の取得も含め、方針を一緒に検討します。
評価の前に確認したい資料（チェックリスト）
- 登記事項証明書（全部事項）
- 固定資産税納税通知書、評価証明書
- 公図、地積測量図、境界確認書類（あれば）
- 賃貸借契約書、賃料入金状況（賃貸中の場合）
- ローン・抵当権関係資料（残高、金融機関、団信等）
- 近隣の成約事例等（把握できる範囲で）
弁護士＋専門家連携で進めるメリット
評価の話し合いは、「数字」だけでなく、分割方法（代償・換価等）、居住条件、支払方法と一体で決まることが多い論点です。弁護士が関与することで、
- 評価をどの場面で使うか（目的の整理）
- 必要資料の収集・相手方への提示方法
- 代償金や売却条件の現実的な設計
- 必要に応じた不動産業者・鑑定士との連携
を見据えた対応が進めやすくなります。
FAQ
1.固定資産税評価額で代償金を決めても問題ありませんか？
A. 合意できるのであれば一つの方法ですが、公平性や売却可能性との関係で別の資料が必要になる場合もあります。目的に応じて検討します。
2.査定と鑑定はどちらが良いですか？
A. 目的（早期の目安か、争点を固める必要があるか）や費用対効果で変わります。状況に応じて整理します。
弁護士へのご相談（初回無料相談）
不動産評価は、相続交渉の土台です。早い段階で資料を揃え、評価の目線を整えることで、話し合いが進みやすくなる場合があります。
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では初回相談60分まで無料で対応しています。
- 電話（受付：平日9:00～20:00）：03-5224-3801
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