遺産分割で不動産の結論が出ないとき、「ひとまず共有名義にする」という案が出ることがあります。共有は短期的には合意しやすい一方、将来の売却・管理・活用の場面で意思決定が難しくなり、結果として問題が長期化する場合があります。
ここでは、相続不動産の共有に伴うリスクと、共有を解消する方法（共有物分割を含む）を一般論として整理します。
相続不動産が共有になりやすい背景
共有が選ばれやすい理由は、主に次のとおりです。
- 誰が取得するか決められない
- 代償金（買い取り資金）を用意できない
- 売却に反対する相続人がいる
- 実家であり、心理的に決断が難しい
もっとも、「とりあえず共有」は、問題の先送りになってしまうこともあります。
共有のままにするリスク（典型例）
(1) 売却・賃貸・建替えが進まない
共有不動産は、意思決定に共有者の合意が必要となる場面があり、意見が割れると動かなくなることがあります。
(2) 費用負担の不公平が生まれやすい
固定資産税、管理費、修繕費を誰が払うかが曖昧だと、後から精算を求める話になり、感情的対立が深まることがあります。
(3) 共有者が増え、さらに複雑化する
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えて意思決定が難しくなる場合があります。
(4) 居住者がいると不公平感が蓄積することがある
共有不動産に一人が住み続けると、使用の対価（賃料相当）や管理負担が争点になり得ます。
関連記事：相続不動産に相続人が住んでいる場合｜使用の扱い・費用負担・明渡しのポイント
共有を解消する主な方法（話し合いでの整理が基本）
共有の解消方法は大きく分けて「話し合いで整理する」方法と、「手続（裁判等）を検討する」方法があります。
(1) 持分の譲渡・買い取り
共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取って単独所有にする方法です。
ポイントは、評価（いくらで買うか）と資金手当です。評価の根拠が曖昧だと合意が難しくなるため、査定・鑑定等を検討する場面もあります。
関連記事：相続不動産の評価方法｜路線価・固定資産税評価額・実勢価格（時価）と鑑定の使い分け
(2) 不動産全体の売却（換価）
不動産を売却して、代金を持分割合等に応じて分ける方法です。公平性を確保しやすい一方、居住者がいる場合の明渡し条件、売却時期、価格条件など調整事項が増えます。
関連記事：相続不動産を売却する前に｜税金（譲渡所得）の基礎と注意点、専門家に相談すべき場面
(3) 代償による整理（実質的な遺産分割の再設計）
共有状態を解消するため、ある共有者が不動産を取得し、他の共有者に金銭を支払う形で整理することがあります。これは、遺産分割の代償分割と同様の発想で進むことが多い方法です。
共有物分割請求（裁判手続）の概要
話し合いが難しい場合、共有関係を解消するための手続として共有物分割請求（裁判）を検討することがあります。
共有物分割では、対象不動産の性質や当事者の事情等を踏まえ、どのような分割が相当かが検討されます。具体的な見通しは事案により異なるため、資料を踏まえた検討が必要です。
※ここで大切なのは、「すぐに裁判」という意味ではなく、交渉の段階で“出口”を見据えて条件整理することが、結果として早期の合意に繋がる場合があるという点です。
共有を続けるなら最低限決めておきたいこと
事情により、一定期間共有を続ける選択をすることもあります。その場合でも、将来のトラブルを避けるため、次のようなルールを決めておくことが重要です。
- 固定資産税・修繕費等の負担方法
- 居住する人がいる場合の条件（使用の扱い、期間等）
- 将来売却する場合の条件（いつ・いくら以上なら等）
- 連絡方法、意思決定の手順
弁護士に相談するメリット
共有解消は、不動産評価、売却実務、居住者調整など論点が複数絡みます。弁護士が関与することで、
- 争点整理と交渉方針の設計
- 連絡窓口の一本化による負担軽減
- 必要に応じた不動産業者・鑑定士等との連携
を進めやすくなる場合があります。
FAQ
1.共有は絶対に避けるべきですか？
A. 一概にはいえません。ただ、将来の意思決定が難しくなる可能性があるため、共有にする場合はルール作りが重要です。
2.共有者の一人が「売らない」と言い続けたらどうなりますか？
A. 交渉での調整を試みつつ、状況によっては共有解消の手続を検討する必要があります。まずは現状整理が出発点です。
弁護士へのご相談（初回無料相談）
共有は時間の経過で複雑化しやすいことがあります。早い段階で、評価・売却・居住の条件を整理し、出口を見据えた対応を取ることが重要です。
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所では初回相談60分まで無料で対応しています。
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