１．「借地権」とは

借地権とは、建物を所有する目的で第三者が所有する土地を借りる権利のことです。借地権にはいくつか種類がありますが、主に登場するのは次の３つです。

　⑴　普通借地権

契約の更新ができる借地権で、存続期間は30年以上とされています。契約で30年よりも短い期間を定めても、法的に無効となります。契約は、正当事由がない限り更新され、更新後の存続期間は、最初の更新時は20年、それ以降は10年とされます。

　⑵　一般定期借地権

定められた存続期間の経過によって終了する借地権で、存続期間は50年以上とされています。契約の更新ができないことが特徴で、契約期間を満了したら土地を明け渡さなければなりません。

　⑶　旧借地権

現行の借地借家法が施行された平成４年８月１日以前の、旧借地法の下で設定された借地権で、現行法の下でも有効とされています。存続期間が現行法と異なり、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上とされています。正当事由がない限り更新される点は、現行法の普通借地権と同じです。

 

２．借地権の相続

借地権も権利の一種なので、被相続人が亡くなったときは相続の対象となります。ただし、借地権を相続によって取得したか、遺贈によって取得したかによって、地主に対する対応が変わりますので、注意が必要です。

　⑴　法定相続人が相続した場合

法定相続人が借地権を相続した場合は、建物の所有名義を相続人に変更するだけでよく、地主の承諾は不要です。土地の賃貸借契約書の名義を書き換える必要も、地主に譲渡承諾料を支払う必要もなく、地主に対して相続によって借地権を取得したことを通知すれば足ります。

　⑵　法定相続人以外の者が遺贈を受けた場合

法定相続人以外の者が借地権の遺贈を受けた場合は、まず地主に対し、借地権の遺贈がある旨を通知して、承諾請求をします。地主の承諾を得られたときは、建物の所有権移転登記を行いますが、譲渡承諾料が必要となります。譲渡承諾料の目安は、借地権価格の10％程度とされていますが、これを目安にしつつ、個々の事情に応じて具体的な金額が決定されます。地主の承諾を得られなかったときは、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を求めることができます。

　⑶　借地権の売却・建物の増改築

相続した借地権を売却したり、建物を増改築することも可能ですが、地主の承諾と承諾料の支払が必要です。万が一、地主の承諾を得ずに勝手に売却したり、建物の増改築をしたときは、契約違反となり、地主から借地権の明渡請求を受けることになるので注意が必要です。

 

３．借地権の評価

普通借地権の相続税評価額は、自用地評価額に借地権割合を掛けて算出します。自用地評価額とは、土地の更地価額のことです。借地権割合とは、路線価図に記載されている割合のことで、国税庁のHPで閲覧することができます。しかし、売却する際の価格は、これを目安にしつつ、売却先や地代、地主との関係で変わってきます。

定期借地権等の相続税評価額は、原則として、課税時期（被相続人の死亡日または贈与による財産を取得した日）において、借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基準に評価します。「定期借地権等の評価明細書」を使用して評価することもできます。

 

４．【補足】借地権に絡んでよく見られる地主とのトラブル

　⑴　借地権の名義人と建物の名義人が異なる状態

たとえば、親の名義の借地に子の名義の建物を新築したい場合、地主の承諾を得ずに建物を建てると、土地賃貸借契約書の「無断転貸禁止条項」違反を理由に、地主から契約を解除されるリスクがあります。その場合、子名義で新たな借地契約を結んでもらい、その上で、親子の共有名義の建物を新築することの承諾を得る方法があります。あるいは、地主に対しまずは親の借地権を子に転貸することの許可を求め、次に、転借人となった子が借地上に建物を新築することの許可を求めるという方法もあります。

　⑵　地主が土地を第三者に売却した場合

地主が亡くなった場合は、地主の相続人が貸主の地位を相続することになるため、借地権は影響を受けません。しかし、貸主の地位を相続した地主が土地を第三に売却した場合、新たな地主から土地を明け渡せと言われてしまうと、借地権を登記しておくか、建物に借地人の登記がなされ、かつ、その建物が借地上に存在していなければ、これに対抗することができません。

 

まとめ

上記で記しましたように、借地権も権利の一種なので、被相続人が亡くなったときは相続の対象となります。相続か贈与かなどによって、対応が異なるなど難しい部分もございますので、心配・不安な点がございましたら専門家にご相談ください。