相続登記が義務化される？

相続登記とは

不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方（被相続人）から不動産の相続人へ名義変更することを相続登記といいます。

この相続登記はこれまで、行わなくても罰則などが課されることはなかったため、費用や手間もかかることから、名義変更の必要がなければ手続きをしない人が一定数いました。

相続登記の申請義務化（令和６年４月１日施行）

しかし、相続登記がされないことで、所有者が直ちに判明しない、または判明しても連絡がつかないために、所有者やその所在が特定できず、有効な土地の利用ができないことが大きな問題となっていました。

そのため、所有者不明土地等の発生予防の観点から、相続により不動産を取得した相続人は、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をしなければならないこととされました。また、遺産分割協議の成立により不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記申請をしなければならないこととされました。

正当な理由がないにもかかわらず申請をしない場合は、１０万円以下の過料が課される場合があります。

正当な理由としては、次のような場合が想定されており、具体例は、今後、通達などで明確化される予定となっています。

相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、登記申請に必要な資料の収取や相続人の把握に多くの時間を要する場合
遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
申請義務を負う相続人自身に重病などの事情がある場合

住所変更登記の申請義務化

また、所有者が判明しても、住所などの情報が更新されず、現在の所在が不明であればやはり土地の有効活用は阻害されます。そのため、住所変更した場合も不動産登記をしなければならないこととされ、令和８年４月２８日までには義務化されることとなっています。

不動産の所有者変更は、相続以外にも売買や贈与等による場合もあります。このように、所有者の氏名もしくは名称、住所について変更があった場合は、変更があった日から２年以内に、氏名もしくは名称、住所についての変更登記を申請しなければならなくなります。

２年以内に正当な理由なく手続きをしない場合には、５万円以下の過料の対象となります。

法改正前の変更未登記物件にも適用される

相続登記義務化及び住所等の変更登記義務化は、いずれも、法改正前に所有している相続登記や住所等の変更登記がなされていない不動産も対象とされます。そのため、すべての土地について対応が必要となります。

相続登記や住所等の変更登記を先延ばしにすることによるリスクとは

何世代にもわたって相続登記が放置されている場合、遡って登記を行うことは非常に困難になります。

登記簿に権利関係が正しく反映されていない場合、その土地は正しい相続ができなくなります。登記簿から所有者が確認できなければ、売却もできません。

また、相続対策でマンションを建てて土地を活用したいと思っても、土地の権利関係が確認できなければ、業者は取引に応じてくれないため、不動産活用もできなくなります。

さらに、融資を受ける場合の抵当物件としての利用もできなくなるでしょう。

そのため、相続による相続登記や住所変更による住所変更登記をしていない土地を所有している場合は、速やかに正しい所有者を登記簿に反映させる対応が必須となります。