相続・信託・事業承継の法律相談

未登記建物も相続の対象となる

相続の対象となる財産としては、不動産（土地や建物）、預貯金、現金、株式その他有価証券、債権等、様々なものがあります。

そして、このうちの「建物」については、登記されている建物と、登記されていない建物（いわゆる「未登記建物」のことで、表題登記がない建物のことを言います。）が存在します。

不動産登記法において、建物を建築したり建物の所有権を取得したりした人は、その所有権を取得した日から１か月以内に、表題登記を申請しなければならないということが定められています（同法４７条１項）。

そのため、建物については登記がなされているのが通常であり、それが本来の形であると言えますが、実際には、様々な理由により、登記がなされていない建物も散見されるという状況です（故意的に登記をしていないという場合もあるかも知れませんが、登記をするのを忘れていた、登記しなければいけないことを知らなかった、完成した直後に所有者が亡くなり曖昧なまま長期間が経過している等々、故意ではないケースも多いかと思います。）。

なお、不動産登記法４７条１項に違反していた場合、１０万円以下の過料に処する旨が法律上、定められていますが（同法６４条）、基本的には、過料の処分はなされていないというのが実際のところかと思います。

仮に、未登記の建物であるとしても、「建物」であることに変わりはなく、被相続人が未登記の建物を所有していた場合、当該未登記の建物もやはり相続の対象となります。

したがって、当該未登記の建物についても、遺産分割の対象にする必要があります。

未登記建物の場合、登記簿（不動産全部事項証明書）はありませんが、固定資産税は課税されている場合が多く（仮に建物が未登記だとしても、固定資産税納税の義務は生じます。）、固定資産課税台帳（固定資産税の課税明細書）の記載事項等を参考にして、出来るだけ特定を図ります。

例えば、遺産分割協議書の遺産目録に未登記建物を掲げる場合、固定資産課税台帳を参考にして、所在や種類、構造等を記載していくことが考えられます。

未登記であることのリスク、デメリット

建物が未登記である場合、いくつかのリスクやデメリットがあります。

まず、未登記の建物でも、法律上、売却をすることは出来るのですが、買主側において敬遠する恐れがあり、一般的には売り辛いと言えます。

また、登記されている建物の場合、登記簿謄本（不動産事項証明書）に所有者の記載があるなどし、誰が所有者なのかが公示されていますが、未登記建物の場合にはこれがありませんので、登記された建物よりも未登記建物の方が、「所有者が誰か」を巡りトラブルになるリスクが高いと言えます。悪意をもった人により二重売買をされるリスク、権限のない人により勝手に売却されてしまうリスク等も、未登記建物の方がリスクが高いと言えます。

また、未登記建物に対しては抵当権を設定することができませんので、その点において、当該建物を融資・借入の担保にすることが出来ません。

また、登記されている建物であれば固定資産税等の軽減措置を受けられるところ、未登記建物ではこれを受けられないといったデメリットもあります。

以上の点を含め、建物が未登記である場合、様々なリスク、デメリットがあります。

相続した建物が未登記だった場合の対処法

未登記のままの場合、上記した各種のリスク、デメリットがありますし、そもそも、「建物」は法律上、登記されるべきものとされていますので、相続した建物が未登記だった場合、これを機にきちんと登記することが望ましいでしょう。

登記がなされれば、今後は、通常の登記された建物と同様に売却等をすることもできますし、当該建物の所有者名も登記簿（不動産事項証明書）という形で公示されます。

登記の手続きですが、未登記の建物の場合、表題部の登記をする必要があります。

表題部には、所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されます。すなわち、建物の所在や大きさ、構造等の情報を登録するものです。土地家屋調査士に依頼をして、必要書類の作成等をお願いすることが多いかと思います。

また、表題登記の外、所有権保存登記（当該建物の所有者が誰であるかを示す登記）についても行う必要があります（これをしないと自分が所有者であることを公示することが出来ていませんので、やはり、所有者を巡るトラブル等になりかねません。）。

更に、２０２４年４月１日以降は相続登記の義務化もありますので、その点からも、所有権保存登記が必要であると言えます。

一般的に、未登記建物は登記された建物よりもトラブルになるリスクが高いと言えるところですので、トラブル防止のため、また、適切な対応のため、専門家に相談、依頼をしながら進めるのが安心でしょう。